دراسة في القانون: التعويض المستحق للمكتري التاجر عن فقدان أصله التجاري (2/2)

في حكم آخر وهو الحكم التجاري رقم:5766 بتاريخ 03/06/2010 الصادر عن المحكمة التجارية في الملف عدد:3838/15/2009 قضت:
في الشكل :قبول الطلب في شقه المتعلق بالأداء وعدم قبوله في شقه المتعلق بالإفراغ.
وفي الموضوع: الحكم على المدعى عليه بأدائه للمدعية واجب كراء المدة الممتدة من 1/07/2007 إلى متم أبريل 2010 وجب فيها مبلغ 34.000 درهم بمشاهرة قدرها 1000 ألف درهم مع تحميله الصائر والإجبار في الأدنى والنفاذ المعجل
وقد جاء التعليل على الشكل التالي:
في الشكل:
حيث إن المقال الأصلي والإضافي قد جاء على الصفة والشكل المتطلب قانونا خصوصا دعوى الأداء مما يتعين قبولها شكلا في هذا الشق.
وحيث إن المقال الأصلي قد جاء مختلا شكلا في شقه المتعلق بالإفراغ، وذلك لتقديم الدعوى قبل مرور أجل ستة أشهر المنصوص عليها في الإنذار، ما يتعين معه عدم قبول الدعوى في ما يتعلق بالإفراغ.
يتضح من خلال الحكمين أعلاه أن المحكمة التجارية بالبيضاء لم تستقر على اتجاه واحد، مع ملاحظة أن الحكمين معا ما زالا معروضين على أنظار محكمة الاستئناف التجارية لتصدر قرارا يوحد هذين الحكمين.
ثانيا: استعمال المحل في غير ما أعد له:
في إطار مبدأ العقد شريعة المتعاقدين، فإن المكتري ملزم باستعمال المحل وفق ما تم الاتفاق عليه بمقتضى بنود عقد الكراء، إذ لا يمكن للمكتري أن يستعمل المحل المعد لبيع الملابس في الحدادة لما يلحق ذلك من أضرار بالمحل وبالجوار، فالمالك الذي أذن للمكتري باستعمال المحل لبيع الملابس، راعى في ذلك طبيعة المحل ومكان وجوده ودرجة صيانته، إذ لو علم أن المكتري سيستعمله في الحدادة لما تعاقد معه، وقد استثنى المشرع من ذلك في الفصل 111 ما يلي:
«يبطل ويعتبر كأن لم يكن الشرط الذي تنعدم فيه كل فائدة ذات بال بسوء النية لمن وضعه إلى شخص آخر غيره أو بالنسبة إلى مادة الالتزام».
ثالثا: وجوب هدم المحل لأنه يشكل خطرا على السكان ومخالف للمبادئ الصحية
إن المكتري غير محق في المطالبة بأي تعويض، إذ أثبت أن المحل آيل للسقوط وأنه يشكل خطرا على صحة أو سلامة السكان وذلك عن طريق خبرة قضائية تثبت ذلك.
غير أنه إذا عين خبير وأثبت هذا الأخير خلاف ذلك، فإن المحكمة تقول بالإفراغ وتمنح للمكتري تعويضا كاملا.
ثم إن الفصل 11 يعطي للمكتري حق الأسبقية في الرجوع إلى العقار في حال إعادة بنائه من قبل رب الملك أو ورثته من بعده، ورب الملك يكون ملزما ببناء محلات تجارية تستجيب لرغبة طالبي حق الأسبقية في الرجوع إلى العقار.
واستثناءا من ذلك يستحق المكتري التعويض كاملا، إذا ما تم نزع الملكية للمنفعة العامة في حالة استحالة عرض محل على المكتري يستجيب لجميع الشروط التي يتوفر عليها المحل المنزوع ملكيته وقد نص الفصل 12 من ظهير 24 ماي 1955 على التعويض في حالة الهدم من أجل إعادة البناء وحدده في ثمن كراء ثلاث سنوات وفيما يلي نص المادة 12: «لصاحب الملك الحق في رفض تجديد العقدة لأنه يريد هدم الملك وإعادة بنائه لكنه يتحمل تعويضا عن الإفراغ يدفعه للمكتري قبل خروجه
من الملك ويكون قدره معادلا لما يلحق هذا المكتري من الضرر دون أن يتعدى ذلك ثمن كراء ثلاث سنوات تحسب على أساس المقدار المعمول به وقت الإفراغ.
وإذا عمد رب الملك إلى الامتناع عن تجديد العقدة، فيحق للمكتري البقاء في مكتراه طبق بنود وشروط العقدة الأولية، وذلك إلى أن يشرع فعليا في أشغال البناء.
وزيادة على ما ذكر، فإن احتوى الملك المعاد بناؤه على أماكن صالحة لشؤون تجارية أو صناعية أو حرفية فللمكتري حق الأسبقية في كرائها تحت قيد الشروط المنصوص عليها في الفصلين الثالث عشر والرابع عشر الآتيين بعده».
غير أن المشرع أعطى للمكتري حق الأسبقية في الرجوع بعد إنهاء عملية الأشغال.
واذا ثبتت سوء نية المالك في إفراغ المكتري وقام بتفويت العقار دون أن يستفيد التاجر من حق الرجوع، فإن لهذا الأخير الحق في المطالبة بالتعويض بعد إثبات واقعة التفويت وانتداب خبير من قبل المحكمة لتحديد قيمة التعويض.
وهذا ما ذهبت إليه المحكمة التجارية بالبيضاء في الحكم عدد:7652 الصادر بتاريخ 11/10/2011 في الملف عدد 8418/9/2010،حين نصت على ما يلي:
في الشكل: قبول الطلب.
في الموضوع: بأداء المدعى عليه لفائدة المدعي مبلغ 676.200 درهم وبتحديد مدة الإكراه في الأدنى.
وقد اعتمدت المحكمة التجارية في إصدار هذا الحكم على الحيثيات التالية:
حيث إنه استنادا إلى الحيثيات الواردة بالحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 22 مارس2011 تحت عدد:400 عن هذه المحكمة، وأمام ثبوت قيام المدعى عليه ببيع المحل بعد عملية البناء للغير ودون تمكين المدعي من الاستفادة من حق الرجوع إلى العين ،رغم أن هذا الأخير أشعره برغبته في الانتفاع بالحق المذكور وفق الفصلين 11 و12 من ظهير 24/05/1955 وبثبوت سوء نيته، فإن المحكمة أمرت تمهيديا بإجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض المستحق للمدعي عن الضرر اللاحق به جراء التصرف المذكور أعلاه.
وحيث إن الخبير المعين أنجز المهمة المسندة إليه وخلص في تقريره المؤرخ في 28 يناير 2011، إلى قيمة الضرر اللاحق بالمدعي جراء فقدانه منفعة المحل التجاري الذي كان يعتمره في مبلغ 676.200 درهم. وحيث إن تقرير الخبرة جاء مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا ومستجمعا لكافة عناصره الفنية، ما يتعين اعتماده وبالتالي المصادقة عليه ورد جميع الدفوع المثارة بشأنه لعدم جديتها.
وحيث إنه واستنادا إلى وثائق الملف وما جاء في تقرير الخبرة، فإنه يتعين الحكم على المدعى عليه بأدائه لفائدة المدعي المبلغ المحدد في الخبرة أعلاه كقيمة للأضرار المادية والمعنوية اللاحقة به جراء فعل وتصرف المدعى عليه.

بقلم: أحمد مرشيد, محام بهيأة سطات