دراسة: القانون الجديد وحد مقتضيات الحقوق العينية (2/2)

تنظيم إمكانية انتقال بعض الحقوق العينية بالشفعة أو بالميراث أو بالوصية

ناقش صلاح الدين شنكيطي، عضو المجلس الإداري للغرفة الجهوية للتوثيق العصري، في اليوم الدراسي الذي نظمته غرفة الموثقين لجهة الدار البيضاء الوسطى، الجمعة الماضي، أهم مستجدات مدونة الحقوق العينية، قانون رقم 39-08، وركزت مداخلته على أربع نقط نوردها في ما يلي:

في التصرفات التي تجري على بعض الحقوق العينية لا يمكن إلا أن تكون رسمية، ومثالها: حق العمرى، المادة 106، والرهن الحيازي المادة 147، والهبة المادة 274، والصدقة المادة 290.
للتذكير الفرق ما بين المحررات:
- الرسمية : (الطعن فيها بالزور، العقوبة من 5 سنوات إلى 30 سنة حتى المؤبد، اختصاص غرفة الجنايات.) (الفصل 352 من القانون الجنائي)
- والعرفية : (الطعن فيها بالزور، العقوبة من 1 سنة إلى 5 سنوات، اختصاص المحكمة الابتدائية).
إن الحقوق الشخصية القابلة للتسجيل في الرسم العقاري، وإن أمكن تسجيلها في الرسم العقاري، فإنها تخرج من نطاق المادة 4 من القانون، ويمكن إجراؤها بمحرر رسمي أو محرر عرفي من قبل أي شخص كان، مثلا جميع عقود أكرية العقارات لمدة ثلاث سنوات، وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد عن سنة، غير مستحقة الأداء، أو الإبراء منه، (الفصل 65 من القانون المتعلق بالتحفيظ العقاري).
رابعا:
1 - حدد المشرع في المادة 9 الحقوق العينية الأصلية على سبيل الحصر.
2 - أنه حصر الحقوق العرفية الإسلامية، بعد ما كانت غير محددة، وتختلف من منطقة إلى أخرى، وحصرها فيما يلي:
حق العمرى (rente viagère)، حق الحبس (droit de rétention) ، حق الزينة (droit de Zina) ، حق الهواء والتعلية، ولايمكن أن ينضاف إليها غيرها.
أما الحقوق العرفية غير المحددة حاليا في النص والمقيدة بوجه صحيح، تبقى إلى أن يتم انقضاؤها بأحد أسباب الانقضاء المقررة قانونا.
3 - نظمت المدونة أهم القواعد التي تؤطر وتحكم الحقوق العرفية الإسلامية، التي أبقى عليها بمقتضى نصوص تشريعية. ولا يرجع إلى القواعد العامة للفقه الإسلامي، إلا إذا لم تنظم المسألة بنص تشريعي، مما يجعل من الفقه الإسلامي مصدرا تكميليا.
4 - نظم المشرع في مدونة الحقوق العينية عقود التبرع، كالهبة والصدقة والعمرى، والتي ظلت منذ بناء الدولة الحديثة في المغرب تخضع للفقه الإسلامي.
نظمها بنصوص تشريعية، يلزم القاضي بالأخذ بها دون الرجوع إلى القواعد الشرعية، المتفرقة أحكامها في الكتب الفقهية.
ولضيق الوقت، أقتصر على إبراز أهم المستجدات الأخرى دون شرحها، وهي كالآتي: لقد أبقى المشرع على المبدإ العام المنصوص عليه في الفصل 878 من قانون الالتزامات والعقود (المادة 27)، واستثنى من ذلك إمكانية اتفاق الأطراف كتابة على البقاء في الشياع لمدة معينة.
تنظيم وإضافة بعض أسباب كسب الملكية التي لم تكن منظمة من قبل، بنص تشريعي كالأراضي الموات، والحيازة والمغارسة.
مدة الكراء طويل الأمد، يتحدد بين 10 سنوات كمدة أدنى و40 سنة كمدة أقصى، خلاف ظهير 1915 الملغى، كما أن حق الانتفاع بالنسبة إلى الاشخاص المعنوية لايمكن أن يتجاوز 40 سنة، (الفصل 100)،
إعادة صياغة بعض المواد المتعلقة بالالتصاق وبالشفعة كسبب من أسباب التملك، التي كانت منظمة بمقتضى نصوص سابقة، مع تتميمها بمقتضيات جديدة مستمدة من الفقه او الاجتهاد القضائي.
وضع قواعد جديدة تتعلق بقسمة العقار المشاع مع مراعاة المقتضيات التي تحد من تقسيم الأراضي أو تنظم العمران،
تنظيم إمكانية انتقال بعض الحقوق العينية بالشفعة أو بالميراث أو بالوصية وإمكانية تفويتها أو رهنها، وذلك ليمكن التعامل فيها واستثمارها بما في ذلك إمكانية ضم الرقبة إلى ما تفرع عنها، في عقد العمرى، يجب أن يبرم في محرر رسمي، ولايشترط معاينة الحوز لصحة العمرى، وهذا خلاف الهبة والصدقة، حيث ضرورة الحوز في العقار غير المحفظ، أن عقد الهبة الوارد على العقار غير المحفظ، والذي يفتقر إلى الإشارة إلى الحوز أوالإخلاء، يصبح قائما بمجرد أن يكون موضوع مطلب التحفيظ، إذا كان العقار في طور التحفيظ، فإن الإيداع في المطلب يغني عن الحوز و الإخلاء، علما أن المشرع استعمل مصطلح التقييد، وهو لايرد إلا على العقار المحفظ.

بقلم:  صلاح الدين شنكيطي, موثق بالدار البيضاء
عضو المجلس الوطني لغرفة التوثيق العصري
عضو المجلس الإداري للغرفة الجهوية للتوثيق العصري  لجهة الدار البيضاء الوسطى